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土地の評価方法
「なんだかいきなり難しそうなのが出てきたぞ…。ついていけるかな？」
- 今回は詳しい計算方法の説明は省くよ。
どんな計算方法があるのかだけでも知っておこう。
路線価方式の計算方法
路線価方式とは、宅地が面している道路につけられた値段、
この路線価は、税務署や国税局に備えてある「路線価図」を見ればすぐに分かるんだ。【路線価図はこちら】
つまり路線価によって評価する方法だよ。 
「丸で囲まれていたり数字が書いてあったりと、すぐには読めそうもないね…」
簡単に説明すると、路線価に奥行価格の補正率をかけて計算するんだ。
その他に、側方路線や二方路線の加算があるよ。
初めて見る人には難しいと思うから、細かい部分については
専門家に聞いたほうがいいよ。倍率方式の計算方法
倍率方式は、路線価方式に比べると簡単だよ。
宅地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算するんだ。
固定資産税評価額は、その宅地がある市町村の役所・役場に行けばすぐに分かるよ。
また、一定の倍率は、税務署や国税局へ行けば分かるよ。
「これならすぐに計算できそうだね」
貸している宅地、借りている宅地の計算方法
「僕の知り合いで、土地を人に貸している人がいるけど、貸している土地も同じように評価するの？」
- 土地は貸したり借りたりができるよね。
この場合の計算方法はちょっと違ってくるんだ。
宅地を他人に貸して、地代をもらっている場合は、
借りている人に借地権があるよね。このような宅地については、
貸している人は宅地を自由に使うことができないんだよ。
だから宅地を更地として評価するのはちょっとおかしくなってしまう。
そこで、更地として評価した金額から借地権の金額をマイナスして、
貸している宅地を評価するんだ。
つまり、底地として評価した金額になるんだよ。
一方、借りている人には借地権という財産価値があることになる。
そこで、借りている人については、借地権の金額を評価することになるんだ。
まとめると、
借りている人 借地権の金額
で評価することになるよ。
貸している人 底地の金額
貸している建物が建っている宅地の評価方法
「借家ってあるよね？ あれは家を建ててあげて、そこに他人が住んでいるというものだと思うんだけど、
その場合の土地の評価は変わってくるの？」
- いいところに目が行くね。
まず、貸している建物が建っている宅地を「貸家建付地」というんだ。
貸家建付地は宅地を貸してなくて、その上の建物だけを貸しているよね。
だから借地権の金額をマイナスすることにはならないんだ。
でも、建物が建っていて、その中には他人が入っているということは、宅地の利用が制限されていることでもあるよね。 そこで、借家人の立ち退き料分を加味して計算した金額を、更地の評価額からマイナスすることになっているだ。
事業用や住まいとして使っている宅地の評価方法
「さっきの借地や借家について、ちょっとだけ評価額が下がるってことだったんだけど、
それはつまり人が住んでいたりすると評価が下がるってことなの？
例えば、住まいに使っていた宅地だと評価は変わってくるの？」
- うん、その通りなんだよ。
相続された財産の中に、被相続人や被相続人の親族が事業用に使っていた、または住居用に使っていた宅地がある場合には、その宅地のうち200平方メートルから400平方メートルまでの部分について、評価が安くなるんだ。
ただしこの特例は、200平方メートルから400平方メートルまでの被相続人の宅地で、相続や遺贈によってもらった場合にだけ適用されるんだ。
どれくらい安くなるかは、事業用宅地、住居用宅地によって違ってくるよ。
「評価の方法だけを見てもたくさんあるんだね。
それが貸している土地とか、借家によって変わってくるから、なんかよく分かんなくなってくるね…」
- 今回は詳しい計算方法までは触れていないし、ふじくんが言うように様々な宅地の種類があるから、
すぐに評価額が分かるというわけでもないよね。
もし詳しく知りたいという場合は、専門家にしっかりと相談した方がオススメだよ。
土地は地目によって評価方法がわかれているんだ。
今回は宅地の評価方法を見ていくよ。
宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の二つがあるんだ。
どこがどの方式なのかは国税庁によってきちんと決められているんだ。・路線価方式 市街地にある宅地についての評価
・倍率方式 郊外地にある宅地についての評価